Zmiany w PCC dla transakcji nieruchomościowych
W dniu 24 lipca 2023 r. prezydent podpisał nowelizację ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zakłada ona istotne zmiany w zakresie opodatkowania transakcji związanych ze zbyciem nieruchomości.
Dotychczasowe zasady
W tym miejscu warto przypomnieć, jak dotychczas wyglądało opodatkowanie przy sprzedaży nieruchomości.
Zasadniczo sprzedaż nowej nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT np. przy sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym deweloper doliczał do jego ceny podatek VAT. Co z kolei miało wpływ na opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż ustawa o PCC przewidywała wyłączenie z opodatkowania PCC w przypadku sprzedaży nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT.
Natomiast, jeśli transakcja nie była opodatkowana odpowiednią stawką VAT, wtedy sprzedaż nieruchomości należało opodatkować 2% PCC, co z reguły miało miejsce przy transakcjach na rynku wtórnym.
Zwolnienie przy zakupie pierwszej nieruchomości
Nowelizacja ustawy o PCC wprowadza zmiany w zakresie sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, a mianowicie dodane zostanie zwolnienie dla umów sprzedaży, których przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Oznacza to, iż osoba fizyczna (lub osoby fizyczne), które zdecydują się na nabycie swojej pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym nie zapłacą podatku w ogóle.
Warto dodać, iż z w/w zwolnienia będzie można skorzystać już w tym roku, ponieważ zmiana zacznie obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy nowelizującej PCC w dzienniku ustaw.
Pakietowe nabycie lokali mieszkalnych
Natomiast niekorzystne zmiany mogą dotknąć, niektórych inwestorów, gdyż w ustawie PCC zostanie dodana nowa – 6% stawka podatku, która będzie miała zastosowanie do umowy sprzedaży:
-
- szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu (stanowiącego odrębną nieruchomość) znajdującego się w jednym, bądź kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
- jednocześnie podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Trzeba zwrócić uwagę, iż w/w zmiana będzie odejściem od dotychczasowego systemu opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych, bowiem wystąpi podwójne opodatkowanie, zarówno podatkiem PCC, jak i podatkiem VAT.
Uwagi praktyczne
W praktyce zmiana ta, ma na celu ograniczenie pakietowego zakupu lokali mieszkalnych. Tym niemniej, biorąc pod uwagę treść wprowadzanych przepisów, wydaje się, że znajdzie ona zastosowanie tylko przy wybranych transakcja na rynku pierwotnym, gdyż te co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.
A co więcej, kolejnym warunkiem jest przecież nabycie szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego (lub udziału), który znajduje się w jednym budynku albo kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Wobec czego, jeśli kolejno nabywane lokale będą znajdowały w innej lokalizacji, niż pięć uprzednio nabytych w jednym budynku (lub w kilku budynkach, ale znajdujących się na jednej nieruchomości gruntowej), to warunek do zastosowania nowej stawki również nie będzie spełniony.
Podobnie, w przypadku nabycia całego budynku, a nie wydzielonych prawnie lokali. Wynika to z tego, że zaostrzony reżim opodatkowania PCC mówi o przedmiocie transakcji w ograniczeniu do lokali mieszkalnych, zatem nie powinien obejmować nabycia całego budynku bez wydzielonych prawnie lokali mieszkalnych.
Sankcyjna stawka 6% PCC nie powinna również obejmować nabycia lokali usługowych (komercyjnych). Wydaje się to istotne, ponieważ część lokali na najem mieszkaniowy jest sprzedawana na szeroko rozumianym rynku przez deweloperów w budynkach nie mających prawnie charakteru budynków mieszkalnych (można takie inwestycje zidentyfikować poprzez wzmiankę, że transakcja będzie opodatkowana 23% VAT, a nie obniżoną 8% stawką VAT charakterystyczną dla rynku mieszkaniowego).
Powyższa zmiana wejdzie w życie później, niż zwolnienie przewidziane dla zakupu pierwszej nieruchomości, gdyż będzie to 1 stycznia 2024 r.