Biuletyn Fundacji Rodzinnej (cz. 23)

Jakie nieruchomości warto a jakie mniej warto przenieść i trzymać w Fundacji Rodzinnej?

W ostatnim wpisie (link tutaj) omówiliśmy kwestie potencjalnego prawa do wnioskowania o zwrot tzw. podatku od budynków przez FunRod.

Konsekwentnie, w tym miejscu możemy omówić jakie generalnie typy nieruchomości warto, jakie bardzo warto oraz jakich nie warto trzymać w strukturze własnościowej opartej o Fundację Rodzinną.

Lokale mieszkalne?

W przypadku najmu lokali mieszkalnych z poziomu osoby fizycznej – niezależnie czy w ramach działalności gospodarczej czy prywatnie – generalnie po 5 latach jest możliwość zbycia bez podatku.

Jeżeli chodzi o przychody z czynszu, to dla najmu prywatnego jedyną opcją jest 8,5% ryczałt (12,5% po przekroczeniu rocznego progu 100.000 PLN). W ramach działalności gospodarczej można wybrać zasady ogólne, 19% liniowy PIT lub ryczałt jednak odkąd nie można zaliczyć amortyzacji lokalu w koszty podatkowe to efektywnie zostaje tylko ta ostatnia opcja z tych bardziej preferowanych.

Podsumowując, działalność w zakresie najmu mieszkań z poziomu osoby fizycznej, to okres najmu mamy opodatkowany (choć dość rozsądną stawką). Natomiast, na moment wyjścia jest szansa na zwolnienie z opodatkowania po okresie 5 lat od końca roku w którym nabyto nieruchomość mieszkalną. Jeśli zbycie będzie mieć miejsce przed upływem tego okresu, to dostępna powinna być opcja skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej (nabycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe).

W przypadku zaś wprowadzenia lokali mieszkaniowych do FunRod to okres najmu będziemy mieli zwolniony z podatku na poziomie FunRod oraz na wyjściu również na poziomie Fundacji nie powinien pojawić się podatek. Jednakże, zawrócenie środków do Fundatora/ beneficjentów będzie ryczałtowo opodatkowane 15% stawką podatku, bez prawa do rozpoznania kosztu podatkowej więc efektywnie od przychodu.

Przykład..?

Jeśli przykładowo z najmu wygenerujemy w całym okresie operacyjnym 100.000 PLN czynszu oraz w pewnym momencie zawrócimy tą kwotę, to zapłacimy 15.000 PLN podatku (w przypadku ryczałtu zapłacilibyśmy 8,5k PLN podatku, jeśli nie mamy innych przychodów z najmu). Na moment zaś sprzedaży mieszkania za przykładowe 500k PLN oraz zawrócenia całości środków do beneficjentów zapłacimy 75k PLN podatku (w przypadku sprzedaży z poziomu osoby fizycznej po tzw. 5 latach podatek w ogóle by mógł się nie pojawić).

Może się więc okazać, że wprowadzanie lokali mieszkaniowych do FunRod będzie czasami średnio opłacalnym rozwiązaniem. Ocena oczywiście może się zmienić, jeśli lokale mieszkaniowe nie zostaną wniesione do FunRod tylko kupione z poziomu FunRod jako reinwestycja środków np. z działalności finansowej. Pozytywnym aspektem najmu mieszkaniowego jest fakt, że lokale mieszkalne – niezależnie od skali działalności na rynku PRS (z ang. Private Rented Sector) – nie powinny generować obowiązku zapłaty, tzw. podatku od budynków.

Budynki mieszkalne?

W przypadku budynków mieszkalnych (bez wydzielonych prawnie lokali) sytuacja będzie się miała podobnie jak w przypadku wydzielonych lokali z tą różnicą, że przy najmie całych budynków mieszkalnych po przekroczeniu określonych progów ustawowych FunRod może być zobowiązana do zapłaty, tzw. podatku od najmowanych nieruchomości budynkowych (0,42% w skali roku, gdzie podstawą opodatkowania będzie podatkowa wartość początkowa samego budynku z ewidencji ŚT).

Najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych?

W przypadku najmu krótkoterminowego (noclegi) konkluzja co bardziej się opłaca jest bardziej złożona i uzależniona m.in. od rentowności inwestycji, jaka stawka VAT będzie na krótko-terminowym najmie oraz czy najmowane będą oddzielne lokale (wydzielone prawnie) czy efektywnie cały budynek.

Podobnie w przypadku nieruchomości już najmowanych krótkoterminowo przez potencjalnego Fundatora, które miałyby być wniesione następnie do Fundacji Rodzinnej.

Nieruchomości komercyjne?

Ocena opłacalności prowadzenia działalności w zakresie nieruchomości komercyjnych poprzez strukturę opartą o Fundację Rodzinną może być różna w zależności czy:

1. nieruchomości komercyjne nabędzie / wybuduje Fundacja Rodzinna za pomocą własnych środków pieniężnych (niezależnie czy wniesionych przez Fundatora czy pochodzących ze sprzedaży innych lokat), lub
2. nieruchomości komercyjne zostaną wniesione przez np. Fundatora do Fundacji Rodzinnej?

Ad.1.

W pierwszym przypadku kwestia opodatkowania wygląda dość prosto. Na nabyciu / budowie nieruchomości komercyjnych (niezależnie czy budynkowych czy lokali usługowych) Fundacja Rodzinna będzie mogła generalnie działać w charakterze podatnika VAT oraz powinna mieć prawo do odliczenia VAT naliczonego na zasadach ogólnych. Efektywnie więc jeśli budowane / nabywane nieruchomości komercyjne mają dalej służyć w celu ich najmu komercyjnego, to FunRod powinna być uprawniona do odliczenia VAT naliczonego z faktur zakupowych.

Analogicznie jak w przypadku najmu mieszkaniowego przychody zarówno z najmu, jak i ew. z następującego po okresie najmu wyjścia z inwestycji powinny mieścić się w dozwolonej działalności gospodarczej i być zwolnione z opodatkowania na poziomie Fundacji Rodzinnej.

Na moment zawrócenia środków z Fundacji Rodzinnej do Fundatora / beneficjentów pojawi się oczywiście 15% podatek.

Z tym, że mamy tu trochę inną sytuację (w stosunku do najmu mieszkaniowego) jeśli analogiczną działalność prowadzilibyśmy z poziomu np. Fundatora. W tym bowiem przypadku (jeśli np. odliczono VAT na nabyciu / budowie), to na moment zbycia nieruchomości komercyjnej osoba fizyczna generalnie nie mogłaby ani skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania po przysłowiowych 5 latach ani z ulgi mieszkaniowej w przypadku zbycia przed upływem okresu 5 lat.

Dostępność w/w zwolnienia można sobie wyobrazić przy ograniczonej liczbie najemców / nieruchomości komercyjnych na najem z poziomu osoby fizycznej jednak kosztem zapewne prawa do odliczenia VAT na nabyciu / budowie. Wynika to z tego że efektywnie – w przypadku prowadzenia działalności na wynajmowanej nieruchomości komercyjne – trudne / niemożliwe do połączenia jest by indywidualny inwestor zarówno odliczył VAT naliczony na nabyciu / budowie oraz miał prawo do zbycia nieruchomości komercyjnej po 5 latach bez podatku. Pomijamy w tym miejscu kwestie możliwości wycofania nieruchomości z działalności i odczekania okresu efektywnie 6 lat mając na uwadze potencjalny wyciek w VAT, jeśli wycofanie w okresie 10-letniej korekty.

Ad. 2.

Sytuacja potencjalnie komplikuje się jeśli obecnie potencjalny Fundator prowadzi działalność w zakresie najmu nieruchomości komercyjnych i chciałby je wnieść do Fundacji Rodzinnej.

Jeśli bowiem Fundator odliczył VAT na nabyciu / budowie / ulepszeniu nieruchomości oraz jest w okresie tzw. 10-letniej korekty, to wniesienie nieruchomości do FunRod będzie się wiązało z wyciekiem w podatku VAT. Z pewnymi wyjątkami bo jeśli np. nieruchomość udałoby się obudować zespołem składników majątkowych, który łącznie spełnia definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa to wniesienie powinno pozostać neutralne w VAT.

W sytuacji natomiast, gdy nieruchomość komercyjna była najmowana w ramach najmu prywatnego, to inwestor potencjalnie mógłby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania po przysłowiowych 5 latach w przypadku jej sprzedaży i efektywnie wnosząc taką nieruchomość do FunRod pozbawi się tego prawa.

Sytuacją najbardziej przemawiającą za wniesieniem nieruchomości komercyjnej do FunRod będzie układ, że inwestor nie jest w 10-letniej korekcie albo alternatywnie z innych względów nie będzie musiał naliczyć VAT-u na wniesieniu do FunRod (np. na nabyciu nie miał prawa do odliczenia / wniesie zorganizowaną część przedsiębiorstwa) w sytuacji, gdy jednocześnie najmował w/w nieruchomość w ramach działalności gospodarczej.

Powyższa konkluzja wynika z tego, że na wniesieniu nieruchomości do FunRod nie powinno dojść do wycieku w VAT oraz inwestor nie straci w rezultacie wniesienia do FunRod prawa do zwolnienie z podatku po tzw. 5 latach od nabycia ponieważ sprzedaż byłaby opodatkowania w źródle działalność gospodarcza (reżim ten nie przewiduje prawa do skorzystania ze specjalnego zwolnienia po okresie 5 lat od końca roku w którym doszło do nabycia). Pomijamy w tym miejscu kwestie wyłączenia z działalności i odczekania efektywnie kolejnych 6 lat do zbycia z prywatnego majątku.

Wnioski?

Podsumowując, wydaje się że Fundacja Rodzinna świetnie się sprawdzi do działalności w zakresie wynajmowania nieruchomości komercyjnych. Oczywiście w przypadku nieruchomości budynkowych po przekroczeniu pewnej skali może wchodzić w grę tzw. podatek od budynków jednak w poprzednim wpisie powiedzieliśmy sobie że istnieje realna szansa że nie będzie to ostateczny wydatek FR (potencjalne prawo do zwrotu – szerzej patrz cz. 22 Biuletynu FR).

W pozostałych 2 przypadkach generalnie to zależy…

Jaki z tego morał? Wydaje się że kolejność co do wyboru FunRod jako struktury własnościowej dla nieruchomości na najem będzie następujący: 1) nieruchomości komercyjne, 2) najem krótkoterminowy, 3) najem długoterminowy na cele mieszkaniowe.

Okazać się więc może że odpłatne udostępnianie majątku nieruchomego z poziomu Fundacji to generalnie dobry pomysł ale wiele zależy od paru / wielu szczegółów inwestycji, jej przeznaczenia, momentu nabycia, etc.

Jeżeli chcesz uzyskać więcej informacji o instytucji Fundacji Rodzinnej w kontekście zarządzania majątkiem nieruchomym zgromadzonym pod parasolem fundacji, to zapraszamy do kontaktu.